■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率8.96，较上周提升47.89%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位臵。周收益率+6.26%，较上周收益率提升1.73pct，上周银行、钢铁、建筑材料等板块领涨，地产收益率处于中位。当前股票组合招商蛇口、中南建设(000961)。
■一手房成交升0.89%：全国41城一手房成交面积406.82万方，同比下降20.78%，环比上升0.89%，累计同比下降28.98%；其中一线4城成交面积66.14万方，同比上升97.14%，环比上升36.79%，累计同比上升21.12%；二线19城成交面积208.73万方，同比下降31.91%，环比下降6.87%，累计同比下降36.26%；三线18城成交面积131.95万方，同比下降23.92%，环比上升0.93%，累计同比下降24.36%。
■二手房成交环降5.17%：全国15城二手房成交面积93.82万方，同比下降11.48%，环比下降5.17%，累计同比下降10.79%；其中，一线2城成交面积30.95万方，同比上升4.32%，环比上升24.32%，累计同比下降21.56%；二线9城成交面积59.23万方，同比下降11.29%，环比下降14.65%，累计同比下降1.25%；三线4城成交面积3.64万方，同比下降61.90%，环比下降21.77%，累计同比下降50.78%。
■可售库存环降1.11%，去化周期减少0.01周：1）全国15城可售库存套数同比上升31.11%，环比下降1.11%；其中一线4城同比上升38.52%，环比下降0.81%；二线8城同比上升33.11%，环比下降1.42%；三线3城同比下降1.70%，环比下降0.88%。2）全国15城可售库存去化周期34.40周，较上周减少0.01周；其中一线4城去化周期40.99周，较上周增加0.14周；二线8城去化周期34.18周，较上周增加0.11周；三线3城去化周期19.78周，较上周减少0.39周。
■土地成交量跌价升：1）100大中城市供应规划建筑面积1713.54万平米，累计同比-22.95%，相对过去四周变化幅度为+0.65%；100大中城市挂牌均价2402元/平米，同比+63.74%，环比+6.05%；2）100大中城市成交总建面1383.34万平米，累计同比-15.74%，相对过去四周变化幅度为-31.72%；100大中城市成交总价386.12亿元，累计同比-25.20%，相对过去四周变化幅度为-33.22%；100大中城市成交楼面价2791元/平米，同比+196.91%，环比+9.80%；3）100大中城市土地溢价率13.25%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、13.42%、27.06%。
■政策方面：2019年人民银行金融市场工作会议于2月25日至26日在北京召开。会议总结了2018年人民银行系统金融市场和信贷政策工作，部署了2019年金融市场和信贷政策重点工作，会议提出注重发挥债券市场在支持实体经济和商业银行等机构资本补充中的作用，多措并举促进信用债发行，稳步发展资产证券化等多项内容。
■投资建议：近期调研观点：一二月份的去化率普遍下降，40%-60%的区间，三四线布局较多的房企去化率相对更弱。一二月房企推货相对谨慎，基本是18年末留存的库存，1-2月新推货值普遍较低；融资成本上，有明显得改善。标的上：1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产(600048)等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福(600340)、金地集团(600383)等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展(002146)等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科(600895)等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H股）等。